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注文住宅ローンについて

住宅ローンとは

住宅ローンの組み方

35年が一つの目安ではありますが、決して35年の固定にしなければならないものではありません。

住宅ローンを組む年齢から定年までの年齢によって決める人もいます。35年で組み、余裕ができたら少し多めに支払う「繰り上げ返済」を活用することで、実際には35年もかけずに住宅ローンを完済するというケースも珍しくありません。

また、住宅ローンは金融機関からの融資になるため、自分自身が受けたいと思っていても、金融機関側の審査の結果、融資ができないケースもあります。

住宅ローンの審査について

経済力に関するポイントが総合的にチェックされる住宅ローンでの審査。借入希望額と収入のバランスだけではなく、勤務形態や会社の規模などに加えて、家族構成や担保の有無によって審査結果に影響が出ます。

特に重要視されるのは「持続性」です。住宅ローンは長期間で組むため、その間収入が継続するかが問われます。

例えば収入が高いとしても、自営業やフリーランスのように継続性が不明瞭な場合は審査が厳しくなるかもしれません。公務員や大企業のように倒産リスクが低い職業の場合、収入の継続性が高いと判断されるので、仮に年収が低めだとしても、自営業やフリーランスの人より審査に通りやすい傾向にあります。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法は、主に二通りあります。選ぶ際は、自分に合った方法で返済すると良いでしょう。

元利均等返済

基本的に、こちらのタイプを提供している金融機関が多くあります。元金と利息を均等に返済していくタイプなので、返済契約が立てやすいのがメリットです。

金利が一定である限り返済額は常に同じですが、返済初期は利息返済分が多くなります。元金が減りにくく、トータルで考慮すると元金均等返済よりも返済総額が高くなる傾向にあるのがデメリットです。ただし、繰り上げ返済(毎月の返済とは別に借入額を返済すること)を活用することで返済総額を抑えられます。将来的に収入が上がる人や、スタート時の支払額を抑えたい人向けの方法です。

元金均等返済

借りたお金を均等に返済していく方法です。元金を返済期間で割り、その数字に利息を上乗せする計算式になるため、返済当初は返済額が高くなります。ただ、元金が一定の割合で減少するので、徐々に利息も減少していくのが特徴です。

ローンの終盤になると利息も減少していくことから、徐々に返済が楽になっていきます。ライフスタイルによっては、元金均等返済を選ぶのがおすすめです。子どもがいる家庭の場合、成長につれて教育費や食費の負担が大きくなります。今後の生活で出費が増える可能性があるならば、元金均等返済を選んで結果的に無理なく返済できるようにするのも一つの方法です。

住宅ローンの流れについて

住宅ローンの基本的な考え方

基本的に「マイホーム」を購入する場合、住宅ローンを組み、長い月日をかけて返済していきます。

そのため、金利について理解しておくことが大切です。0.1%金利が異なるだけで返済総額が異なりますので、できればよい条件、つまり金利の低い住宅ローンをと考えます。金銭的負担を軽減するためにも、事前に基本的な情報について学んでおくべきでしょう。

マイホームともなれば数千万円と高額な買い物になるので、金利にこだわって住宅ローンを探している人は珍しくありません。

「マイホーム」には様々なタイプがあり、マンションや一軒家でも差はあります。また、新築物件もあれば中古物件もあるのもポイントです。

そして、新築も戸建てや注文住宅など様々なタイプがありますが、住宅ローンを利用する際、気を付けなければならない点があります。

住宅ローンは、あくまでも「完成された家屋」のためのものです。注文住宅の場合、契約を結んでから家を建てることになるので、住宅ローンが利用できません。

注文住宅と住宅ローン

住宅ローンを利用するとなれば、数千万円ほど金融機関からお金を借りることになります。金融機関としては、金利分が利益になるのも「返済してもらってこそ」です。

もしもローンの返済が滞ってしまった場合、お金を貸している金融機関とって損をするリスクに繋がります。

そこで、住宅ローンは一般的に不動産を担保にします。分かりやすく言えば、「もしもローンが途中で滞ってしまったら家は差し押さえます」という意味です。金融機関としても、ローンの代わりに家が手に入るのであればという条件で大金を貸してくれます。もちろん滞りなくローンを返済すれば、不動産が金融機関のものになることはありませんので、いわば「万が一」のための対応です。

しかし、注文住宅の場合、契約締結時には建物がありません。一般的に土地の購入費用、施工費用は契約から引き渡しの間に行われます。

また、土地代と建物代の総額のおよそ6割から7割は建物完成前に支払うので、資金繰りに戸惑う方も珍しくありません。

既に完成されている物件の場合には問題ありませんが、注文住宅の場合、家が完成するまでは「つなぎ融資」と呼ばれるローンを組み、家屋の完成と共に住宅ローンに切り替えるケースが一般的です。

つなぎ融資

つなぎ融資からの住宅ローン

つなぎ融資は、あくまでも住宅ローンまでの「つなぎ」として利用されるものです。住宅ローンが「完成されている家屋に対してのローン」であるのに対し、注文住宅は「これから家を建てる」ものとなります。そして、注文住宅を建てる側としてもお金を支払ってもらわなければ作業が始まめられません。

しかし、住宅ローンを組まなければお金がない。このギャップを埋めるのがつなぎ融資です。住宅を建てる時、資金を一時的に立て替えてもらうために利用するローンとして利用できます。

注文住宅を購入する場合の流れとして、契約締結後はつなぎ融資を組み、つなぎ融資の返済を継続。住宅が完成した段階で住宅ローンに切り替える形が一般的です。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は注文住宅の際、住宅ローンを組むまでの間を埋める貴重なローンである一方、いくつか気を付けるべき点があります。

金利が高め

住宅ローンと比べると、つなぎ融資は金利が高めに設定されているケースが多いという点がデメリットです。

住宅ローンの金利が低下傾向にあり、1%を切るものもある中で、つなぎ融資のおよそ2%から4%という金利は高く感じる人も多いのではないでしょうか。

住宅ローンを組むまでの数か月程度ではあるものの、金利の高さは事前にある程度把握しておいたほうが良いでしょう。

手数料がかかる

つなぎ融資には手数料がかかります。金融機関によって金額は異なりますが、5~10万円の手数料がかかると考えて資金計画を立てておくようにしましょう。

どのローンにおいても手数料がかかると考えた場合、仕方ない部分ではあります。つなぎ融資にかかる費用も確認したうえで、負担の少ない金融機関に相談してみるのが良いでしょう。

すべての金融機関でつなぎ融資が行われている訳ではない

手数料がかかる点や金利が高いとはいえ、注文住宅の購入の際、つなぎ融資が有効な手段の一つであることは間違いないでしょう。

しかし、つなぎ融資はすべての金融機関で提供されているものではありません。

つなぎ融資を利用する場合、金利や手数料がどれくらいなのかを調べる前に、もそもつなぎ融資を行っているのかから確認する必要があります。

住宅ローンと税金

住宅ローンには控除がある

住宅ローンには控除が用意されています。ただし、誰でも受けられるのではありません。いくつかの条件が用意されており、それをクリアすることで控除が適用されます。

条件を満たしている場合、住宅ローン減税・控除を受けることが可能です。

主な条件としては以下になります。

これらの条件を満たしている場合に住宅ローン減税・控除を受けられるので、申請前に床面積や所得金額について確認しておくと良いでしょう。

住宅ローン減税・控除の金額

具体的な減税・控除の金額に関しては、住宅ローンの残金次第です。

住宅ローンの残金の1%が控除額になりますが、控除限度額は40万円となっています。つまり、住宅ローンの残金が3,000万円の場合、30万円の控除となります。

ちなみに納めている所得税の額が控除額に満たない場合、差額は住民税から控除されます。この場合は、住宅ローン減税を受けている間は返済額のみを返済。住宅ローン減税・控除が終わってから繰り上げ返済に力を入れるケースが多くあります。

最初で繰り上げ返済のほうに力を入れてしまうと、控除額まで減ってしまうためです。

この点の戦略は人それぞれではありますが、控除額がどのように算出されるのかは覚えておくとよいでしょう。

住宅ローン減税・控除を受けるために

住宅ローン減税・控除はありがたい制度ですが、控除を受けるためには自らで確定申告を受けなければなりません。

行政側が勝手に額面を計算してくれるのではなく、あくまでも自分で計算し、確定申告を行うことで控除となりますので、仮に確定申告を受けなければ控除を受けることはできません。

自営業やフリーランスの方の場合、例年行っている確定申告にて手続きを行えば受けられます。しかし、サラリーマンの場合、普段は確定申告を受ける必要性がないので分からないという方もいるでしょう。

この点は税理士に相談するのが確実ではありますが、不動産業者に相談してみるのも良いでしょう。

確定申告は難しいとも言われていますが、自分自身で記入することは可能です。手順がよく分からないのであれば、必要書類をもって確定申告会場に行き、待機している税理士に相談してみると良いでしょう。

住宅ローン控除は最大で10年受けられますが、期間が経てばまた確定申告が必要になります。多ければ10回申告を受ける可能性があるので、どのように確定申告を行うのかを細かく税理士と話し合って相談して決めておきましょう。

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